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成交回暖助推开发企业重回土地市场

时间:2019-07-21 13:00:11 来源:互联网 阅读:0次

成交回暖助推开发企业重回土地市场

文/李嘉政新聚仁机构董事长

2012年7月10日下午,北京海淀万柳住宅用地正式挂牌出让,其中融创、龙湖[简介 动态]、中赫等十家房企参与竞拍。经过46轮现场竞价和300多轮配建回购房面积竞争,中赫置地以26.3亿元上限价和16400平方米配建回购房如愿胜出,终溢价率达40.9%,楼面价3.38万元/平方米,计算回购房面积亏损,楼板价超过4万元/平方米,成为北京甚至全国的 单价地王 。刚刚过去的6月,一线城市房地产市场延续3月以来的回暖态势,成交量环比5月再创新高,正是市场成交氛围的转变,成为开发商重回土地市场的推手,而万柳地王的出现就是近期土地市场复苏的缩影。

土地市场的复苏从市场数据层面亦得到了印证,根据新聚仁机构相关数据统计,2012年6月份全国300个城市土地平均溢价率为10%,同成交量一起创下年内新高。而1~6月,土地平均溢价率仅为5%,较去年同期减少13个百分点,其中住宅类用地平均溢价率为4%,较去年同期减少15个百分点。而6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%,仅比去年同期低了1个百分点,全国300个城市成交楼面均价为877元/平方米,环比上涨17%,同比上涨8%。土地市场出现明显的回暖趋势。

上海土地市场也从冷清中复苏,虽然成交的新江湾城D5地块,由于客观原因以14780元/平方米的较低楼板价成交,可是嘉定、川沙等区域土地推介会上,众多开发商纷纷摩拳擦掌,近期闸北区将推出的一幅位于市中心的综合性用地,出让面积共计8.643万平方米,出让参考起始价便高达47.46亿元。如果该地块顺利出让,则有望成为调控以来的上海 总价地王 ,由此下半年上海土地市场竞争或将更为激烈。

从房地产市场调控目标达成的角度来看,笔者认为管理层并不愿意看到土地价格助推房价高企,而人民亦有评论要求央企别当地王,如今当地王再现,土地出让制度也再次为人所诟病。价高者得的拍卖模式下,必然招致地王出现,进而推高房价,高房价则进一步推高地价。如此招拍挂模式下,何谈房价合理回归。近听闻有业内人士建议 价低者得 的出让模式,也就是用 定地价、竞房价 代替传统的 招拍挂 模式。政府以限定价格出让商品房用地,同时对房屋的规格、质量做出规定并建立监察机制,各开发商报出项目建成后的零售价,出价低者得地。虽然这种方式后期需要强有力的监管机制的配合,但也不失为一种改革的方向。

近期降息等利好效应持续助推楼市回暖,中央政府也一再强调楼市调控不会放松,可是调控组合拳不应以只有限购、限贷等手段,毕竟只是治标,短期内调节供求关系,而长期来看,不能光靠行政手段来压抑需求、控制房价,房地产调控目标若想达成还需改变当前土地出让模式,理顺并引导土地价格回归合理。

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